共同住宅の設計において、開放廊下とバルコニーは似た外部空間ですが、法規上の取り扱いは同一ではありません。
特に、床面積に算入されるかと、容積率算定の対象となるかは分けて整理することが重要です。
1. 開放廊下の考え方
共同住宅の開放廊下は、外気に有効に開放されていることを前提に、一定範囲について床面積不算入として扱われます。
実務上は、幅2mまでの部分は床面積不算入、2mを超える部分は床面積算入として整理されることが一般的です。
| 開放廊下 | 法床面積 | 容積対象面積 |
|---|---|---|
| 幅2m以下の部分 | 原則不算入 | 不算入 |
| 幅2mを超える部分 | 原則算入 | 共用廊下部分として不算入 |
ポイント
- 開放廊下は、共用廊下であることから、床面積に算入される部分があっても、共同住宅の共用部分の容積率不算入特例の対象となる場合があります。
- そのため、2mを超える部分が法床面積に入っても、容積対象面積には入らない整理が可能なケースがあります。
- ただし、適用の可否や限度は、計画条件や所管行政庁・確認検査機関の運用確認が必要です。
2. バルコニーの考え方
バルコニーは、各住戸に付随する外部空間であり、開放廊下とは異なり、通常は共用部分の容積率不算入特例の対象とはなりません。
実務上は、外壁から2m以下の部分は床面積不算入、2mを超える部分は床面積算入として扱われます。
| バルコニー | 法床面積 | 容積対象面積 |
|---|---|---|
| 2m以下の部分 | 原則不算入 | 不算入 |
| 2mを超える部分 | 原則算入 | 原則算入 |
ポイント
- バルコニーは、床面積に算入されると、通常はそのまま容積対象面積にも算入されます。
- したがって、容積率に余裕のない計画では、バルコニーの奥行きを2m以下に抑えることが有効です。
3. 実務上の整理
開放廊下
- 2mを超えると床面積には入り得る
- ただし、共用部分として容積率算定上は不算入を検討できる
バルコニー
- 2mを超えると床面積に入る
- しかも通常は容積対象面積にも入る
4. まとめ
- 開放廊下
→ 幅2m以下は原則として床面積不算入
→ 2m超部分は床面積算入
→ ただし共用部分なので、容積率算定上は不算入を検討できる - バルコニー
→ 2m以下は原則として床面積不算入
→ 2m超部分は床面積算入
→ 共用廊下のような容積率緩和は通常使えず、原則として容積対象にも算入
共同住宅の面積計画では、「床面積」と「容積対象面積」を分けて考えること、そして開放廊下とバルコニーを同じ外部空間として一括りにしないことが重要です。
最終的には、所管行政庁や確認検査機関の運用を確認しながら整理するのが安全です。
